De vragen zijn vet weergegeven, de antwoorden cursief. 

1. In hoeverre kan de gemeente juridisch bindende afspraken maken met een woningcorporatie dan wel een volgende eigenaar? Kan dit een verandering inhouden van een huurcontract van onbepaalde, naar bepaalde tijd? Nee, een huurcontract voor onbepaalde tijd kan niet ineens veranderen in een huurcontract voor bepaalde tijd.

2. Kunnen huurcontracten voor onbepaalde tijd ontbonden worden of anders opgesteld worden bij verkoop aan de gemeente? Ja, huurcontracten voor onbepaalde tijd kunnen ontbonden worden als er voldaan wordt aan 1 van de 6 wettelijke opzeggronden. ‘Koop breekt geen huur’ is een gulden regel in het huurrecht wat wil zeggen dat zittende huurders bij verkoop van woningen mogen blijven zitten, tenzij voldaan wordt aan één van de 6 wettelijke opzeggronden. De meest voorkomend hierbij is ‘dringend eigen gebruik’. https://www.woonbond.nl/faq/moet-ik-mijn-woning-uit-omdat-de-nieuwe-eigenaar-er-wil-wonen/

3. Kunnen huurcontracten voor onbepaalde tijd op grond van het willen gaan verdichten van een wijk ontbonden worden? Als de gemeente-eigenaar is en er zijn bepaalde bestemmingsplannen dan kan een gemeente/verhuurder huurcontracten willen ontbinden vanwege bv. sloop of renovatie. Echter, als de huurder hier niet mee akkoord gaat zal ook de gemeente naar de rechter moeten stappen om hier toestemming voor te vragen. M.a.w. een verhuurder kan niet eigenhandig een huurcontract ontbinden als de huurder daar niet akkoord mee gaat, dat moet altijd via de rechter.

4. Onder welke omstandigheden kan een verhuurder de huur opzeggen om tot sloop van woningen over te gaan? Als een verhuurder kan aantonen dat deze sloop dringend en eigen is. Of als er een andere wettelijke grond is voor de opzegging. Een rechter zal hierbij de belangen van de verhuurder/eigenaar en die van de huurder(s) tegenover elkaar afwegen.

5. Is het nodig/verstandig om een rechtsbijstandverzekering af te sluiten wanneer huurders deze nog niet hebben of om gezamenlijk een advocaat in de arm te nemen? Dat hangt van het vermogen van deze huurders af en het gezamenlijk belang. Het is natuurlijk altijd verstandig om individueel een rechtsbijstandverzekering af te sluiten maar er bestaat ook het Juridisch loket https://www.juridischloket.nl/ Zijn jullie goed georganiseerd als huurders dan kunnen de kosten voor een advocaat ook gedeeld worden. Ik kan dat nu nog niet goed beoordelen. Wel is het zo dat als de huurder een opzeggingsbrief huurcontract zou ontvangen en deze daar niet akkoord mee gaat, de verhuurder/eigenaar naar de rechter moet stappen.

6. Verdichting kan hier alleen uitgevoerd worden wanneer (een deel van) de huidige woningen afgebroken wordt of door het eigenaarschap van onze tuinen te veranderen. Van tuinen gemeengoed maken is nl. ook één van de scenario's. Mag dit gedaan worden (tuinen weghalen bij huurhuizen en daar gemeengoed van maken) of valt een tuin ook onder het gehuurde en daarmee onder het huurcontract? Als de woning verhuurd is inclusief tuin (zie huurcontract) dan kan deze niet zomaar, dus zonder toestemming van de huurder, afgenomen worden. Bij sloop – en renovatie moet de verhuurder/eigenaar een schriftelijk sociaal plan indienen bij de huurders. Bij meer dan 10 woningen moet de verhuurder voor dit soort renovatieplannen minstens 70% instemming halen van alle huurders. https://www.woonbond.nl/thema/goed-en-veilig-wonen/70-procent-regeling/

7. Er worden niet voor niets samenwerkings- en prestatieafspraken gemaakt en ondertekend door gemeenten met woningcorporaties. Zijn de afspraken die hierin gemaakt worden juridisch bindend? Wanneer deze juridisch bindend zijn, waarom heeft onze gemeente hier het voorkeursrecht dan gevestigd om de regie te krijgen? Zij hebben toch regie op basis van de gemaakte samenwerkings- en prestatieafspraken? https://www.sonenbreugel.nl/prestatieafspraken Het zijn afspraken en geen wetten en daar kan dus in overleg vanaf geweken worden. Dit zijn wel lokale afspraken en daar heeft de Woonbond geen zicht op. Voor dit soort vragen zou u beter terecht kunnen bij een regio-consulent/adviseur van de Woonbond.

8. Woningcorporatie Woonbedrijf heeft ook een Stichting Huurdersvertegenwoordiging Woonbedrijf. Zij bleken bij navraag niet op de hoogte te zijn van het gevestigde voorkeursrecht hier en waren ook niet op de hoogte van de huidige gesprekken met Wooninc. om de woningen hier over te nemen. De gemeente moet uiterlijk over twee weken laten weten of men akkoord gaat met deze overname of niet. Is het een voorwaarde dat een huurdersvertegenwoordiging deelneemt aan overnamegesprekken of is een woningcorporatie verplicht om de huurdersvertegenwoordiging te informeren over en/of te betrekken bij dit soort zaken? Ja, dat volgt uit de Overlegwet. https://service.woonbond.nl/shop/product/b-vo13-de-overlegwet-61 Een huurdersvereniging heeft informatierecht, gekwalificeerd adviesrecht en instemmingsrecht. Het gaat te ver om dat hieruit te diepen dus ik wil u adviseren ons boekje de Overlegwet aan te schaffen De Overlegwet | Woonbond service

9. Wordt het voorkeursrecht vaker gevestigd op bestaande woonwijken met woningen die nog in een prima staat verkeren? Dat weet ik niet, ik heb daar geen praktijkervaring mee.

10. Heeft u nog andere tips of adviezen voor ons huurders hier? Wordt lid van de Woonbond, persoonlijk of als bewonerscommissie. Lidmaatschap | Woonbond